Na developerské projekty v horských střediscích se zaměřuje odborný článek od Estate.cz, převzato z: https://www.estate.cz/lifestyle/ceske-hory-novy-cil-realitnich-investoru Připravil: Jan Němec
Ilustrativní foto od ApartmanyRokytnice.cz
Zatímco v Praze nebo Brně výstavba nových bytů vázne a je na nejnižších úrovních za poslední roky, některé horské oblasti v Česku jako by se staly developerským sedmým nebem. Především v Krkonoších v posledních letech vyrostly nové hotely i stovky apartmánů pro milovníky zimních sportů.
O zákazníky neměli developeři v horských lokalitách na území Česka v posledních letech nouzi, a i přes vysoké ceny šly apartmány na dračku. Často se vyprodaly ještě před dokončením stavby a zájem neutichá ani dnes, ba naopak: nové projekty vznikají v Jizerských horách, na Šumavě nebo v Jeseníkách či Beskydech. Developeři reagují na poptávku po rekreačních nemovitostech, která v posledních letech díky ekonomické kondici Česka roste. „Stále více lidí si může dovolit vlastnit rekreační bydlení a stále více lidí chce na horách pravidelně trávit více času,“ vysvětluje Monika Kindlová z realitní kanceláře Re/Max Trend. Lidé už si ale nepořizují apartmán jen pro vlastní rekreační využití a stále častěji se mezi kupci objevují i tací, kteří horské nemovitosti pořizují jako investici.
Zimmer nicht frei
Jednoznačně největší stavební boom panoval a stále panuje v Krkonoších. Tamní lyžařská centra těží především ze zájmu Pražanů, pro které jsou nejvyšší české hory nejdostupnější lyžařskou lokalitou. „Nejžádanější jsou Špindlerův Mlýn, Jánské Lázně, Rokytnice nad Jizerou či Pec pod Sněžkou. V těchto lokalitách je silná poptávka jak po menších rekreačních bytech v novostavbách, tak i po původních chalupách,“ konstatuje oblastní ředitel M&M Reality Jan Bareš. Zájemci o rekreační nemovitost podle něj vyhledávají především lokality co nejblíže sjezdovek.
„Jednoznačně největší stavební boom panoval a stále panuje v Krkonoších. Nejžádanější jsou Špindlerův Mlýn, Jánské Lázně, Rokytnice nad Jizerou či Pec pod Sněžkou.“
Jeden z nejluxusnějších a největších krkonošských projektů připravuje pod názvem Aldrov Apartments & Resort pražská developerská společnost Crescon. Ta do roku 2021 plánuje ve Vítkovicích postavit celkem dvanáct domů s bezmála sto čtyřiceti apartmány, staví se ale také v Harrachově, Horních Mísečkách, ve Vrchlabí a v dalších městech. Společné mají krkonošské nemovitosti jedno: valnou část z nich developeři prodají ještě před tím, než je stavba vůbec dokončená. „Polovinu apartmánů jsme prodali, ještě než se začalo stavět, zbytek během loňského roku. Když lidé viděli, že se už staví, zájem vzrostl. Kdybychom měli více apartmánů, tak je prodáme také,“ říká Iveta Mikšíková, obchodní ředitelka developerské společnosti Conmaco Mísečky. Ta postavila ve dvou etapách v Horních Mísečkách dvě stovky apartmánů, z toho bezmála stovku právě loni.
Podobná je situace i u dalších projektů. Dolce Vita od developera Dolce Vita Development má už rok před dokončením projektu rezervovanou nebo prodanou více než polovinu nabídky. Pouhé čtyři volné apartmány hlásí také projekt Trio Harrachov, jehož první etapa má být hotová na konci roku. A zmiňovaný Aldrov Apartments & Resort, u nějž se zatím s nadsázkou ani nekoplo do země, už informuje o zhruba desítce prodaných nemovitostí. „Zájem odpovídá našemu předpokladu i současné fázi projektu,“ pochvaluje si ředitel firmy Crescon Jan Jerie. Na nedostatek pozornosti ze strany kupců si ale nemohou stěžovat ani developeři, kteří vsadili na méně exponované horské lokality. Například projekt Apartmány Padesátka společnosti All New Development v Jizerských horách, který má být hotový na konci roku, má téměř vyprodáno.
Na horách jako v Praze
Zájem o koupi apartmánů na horách je velký i přesto, že jejich ceny rozhodně nejsou lidové. Stejně jako jiným nemovitostem po celém Česku, ani realitám na horách se nevyhnul poměrně výrazný růst cen v posledních letech. „Ceny rekreačních nemovitostí na tuzemských horách jsou v tuto chvíli až o patnáct procent vyšší než v zimě loňského roku. Za poslední tři roky pak podle statistik společnosti M&M Reality stouply až o polovinu,“ upozorňuje Bareš. Zdražují přitom jak nové, tak starší domy či apartmány. „Především u luxusnějších horských nemovitostí tlačí ceny směrem vzhůru silná poptávka ze strany movité klientely, tedy cílové skupiny, která není limitována například přísnějšími podmínkami ohledně poskytování hypotečních úvěrů platnými od začátku října 2018,“ dodává.
Vůbec nejvýše se pohybují ceny nových nemovitostí opět v Krkonoších. „Aktuální ceny apartmánů ve Špindlerově Mlýně začínají na sto tisících korunách za metr čtvereční. Nicméně u menších jednotek už padla i cena dvě stě tisíc korun za metr čtvereční, což odpovídá luxusním bytům v samém centru Prahy. Před třemi lety si nikdo neuměl takové částky představit,“ dodává oblastní šéf M&M Reality. Astronomické částky, za které je možné si pořídit běžné bydlení ve většině měst v Česku, si ovšem musí připravit i zájemci o apartmány v ostatních horských lokalitách. Například prémiový beskydský projekt Tee House Čeladná, který se dobře prodává, ačkoli má ještě dlouho před dokončením, nabízí apartmány v průměru kolem pětasedmdesát tisíc za metr čtvereční, u top penthousů se ale částka šplhá až na sto třináct tisíc korun. V projektu Apartmány Hašlerka v Jizerských horách vyjdou nejlevnější jednotky na šedesát tisíc korun za metr, ani tady ale není problém utratit přes pětasedmdesát tisíc korun za metr čtvereční, tedy cenu, za niž se prodávají nové byty například v Brně.
„Aktuální ceny apartmánů ve Špindlerově Mlýně začínají na sto tisících korunách za metr čtvereční, nicméně u menších jednotek padla i cena dvě stě tisíc korun za metr čtvereční, což odpovídá luxusním bytům v samém centru Prahy.“
Výnosná investice
Silná poptávka po horských rezidencích a apartmánech, která je vedle růstu cen stavebních prací a materiálů hlavní příčinou prudkého zdražování nemovitostí na českých horách, nicméně není způsobena jen zájmem o koupi vlastní rekreační nemovitosti. Podle developerů roste počet lidí, kteří nakupují horské reality za účelem investice. „Horské apartmány se velmi dobře pronajímají, a proto mohou jejich majitelé rychleji splatit hypotéku nebo uspořené peníze dále investovat,“ vysvětluje Jerie. A kolik může vydělat investice třeba právě do apartmánu v projektu Aldrov Apartments & Resort? „Náš konzervativní odhad je, že se předpokládaný výnos bude pohybovat v rozmezí čtyř až šesti procent ročně po zaběhnutí resortu. Záleží samozřejmě i na obsazenosti a způsobu financování nákupu. Pokud zájemce platí jednotlivé platby z vlastních prostředků, výnos, do kterého se nepromítnou úroky z hypotéky, bude ve výsledku samozřejmě větší,“ odhaduje Jerie.
„Horské apartmány se velmi dobře pronajímají, a proto mohou jejich majitelé rychleji splatit hypotéku nebo uspořené peníze dále investovat“
Ceny, které jsou „dovolenkáři“ za ubytování u sjezdovky ochotní zaplatit, nejsou podle realitních makléřů vůbec nízké. „Apartmán 2 + kk s ubytovací kapacitou pro čtyři až pět osob ve Špindlerově Mlýně se dá během hlavní lyžařské sezóny pronajímat za dva a půl až tři a půl tisíce korun za noc, v Peci pod Sněžkou za dva až tři tisíce a v Rokytnici nad Jizerou za patnáct set až dva tisíce korun za jednu noc,“ počítá Bareš z M&M Reality. S prakticky plnou obsazeností investičního apartmánu na horách lze přitom podle Moniky Kindlové z Re/Max Trendu počítat během celé hlavní sezóny, tedy asi deset týdnů v roce. „Aktivní provozovatelé na horách ale obsazují svou nemovitost v průměru na čtyřicet tři týdnů v roce,“ dodává Kindlová.
Aby však byla nemovitost pronajatá po většinu roku a navíc za výše uvedené ceny, musí splňovat několik předpokladů. Kromě blízkosti sjezdovek klientela podle Bareše vyžaduje bazén nebo alespoň wellness s vířivkou a saunou. „Roste poptávka po kvalitním jídle, pití, zážitcích i atrakcích. Lidé si chtějí společný volný čas užít a zdaleka už jim nejde pouze o zimní sporty, ale o celkový zážitek,“ tvrdí expert. Většina developerů těmto požadavkům vychází vstříc a v nově budovaných projektech bývají tyto benefity už samozřejmostí, často nechybí ani služby concierge. Vedle toho ale developerské společnosti nabízejí investorům například správu nemovitostí včetně úklidu či dokonce zajištění obsazenosti koupeného apartmánu. To ocení zejména ti majitelé, kteří bydlí ve větší vzdálenosti a na vlastní správu investiční nemovitosti nemají dostatek času. „O apartmány v novém projektu Aldrov Apartments & Resort se postará hotelová služba, která zajistí kompletní servis i s pronájmem a zaručí tak, aby byly celoročně využívány,“ potvrzuje Jerie z Cresconu.
Výstavba plná kontroverzí
Rozmach developmentu v horských oblastech Česka s sebou ovšem nepřináší pouze pozitiva. Především v minulých desetiletích probíhala v některých případech výstavba v horských obcích a městech živelně. Některé projekty porušovaly původní plány a na to, jak nová výstavba zapadne do okolí, se často nehledělo. Tvář některých měst, například Pece pod Sněžkou, to změnilo k nepoznání. Známý je případ bývalého vysokého manažera polostátní energetické firmy ČEZ Vladimíra Schmalze. Ten se od roku 2013 soudil kvůli tomu, že v sousedství jeho nemovitosti ve Špindlerově Mlýně před lety vyrostly dva domy, které podle jeho názoru porušovaly stavební předpisy. Na daném místě totiž mělo být možné stavět pouze rodinné domy. Developer ovšem místo nich nakonec postavil mnohem větší projekt s celkem osmi apartmány.
„Mělo jít o domy rodinné, ale vznikly domy bytové apartmánového typu. Investor od počátku postupoval úmyslně, o čemž svědčí i výsledky dosud neukončeného trestního řízení u Okresního soudu v Trutnově, jehož předmětem je stíhání pracovníků dotčených úřadů. Způsob, jakým došlo k legalizaci staveb, považuje žalobce za nepřípustný,“ komentoval podle serveru iDnes.cz celou záležitost u soudu Schmalzův právní zástupce Miloslav Strnad. Soud nicméně nakonec návrh na obnovu řízení o změně staveb zamítl a žaloby označil jako nedůvodné. Případ nebyl v Peci pod Sněžkou zdaleka ojedinělý. Místní sdružení Žijeme Sněžkou například bojovalo proti výstavbě apartmánového hotelu Pecr Deep s více než třiceti byty, protože podle odpůrců byla stavba realizována v rozporu s územním plánem. Investor nicméně toto obvinění odmítl a stavba nakonec v Peci pod Sněžkou skutečně vyrostla.
Vzhůru do další pětiletky
V posledních letech ovšem úřady dbají na zkrocení stavařů podstatně více. Odráží se to i na délce stavebního řízení, která v některých případech v Krkonoších může zabrat skoro stejně dlouhou dobu jako v Praze. Ta je přitom vyhlášená tím, že od započetí projektu stavby do jejího dokončení často uplyne pět, sedm i více let. Srovnání může poskytnout například pražský developer Crescon, který v krkonošských Vítkovicích plánuje do tří let postavit na sto čtyřicet apartmánů v několika domech. „Žádné dramatické rozdíly nepociťujeme. Projekt se nachází v KRNAPu, musíme proto samozřejmě dodržovat různá závazná nařízení. Konkrétně například požadavky na vnější vzhled a výšku budov, dále na určitý typ zeleně v okolí resortu nebo maximální zastavěnost pozemku,“ popisuje Jan Jerie, co všechno musí developer při stavbě na horách brát v potaz. Délka samotného stavebního řízení je podle šéfa Cresconu specifická u každého projektu a nelze ji příliš zobecňovat. Faktem nicméně je, že s přípravou rezortu začal už v roce 2004 ještě původní investor a jen vydání územního rozhodnutí zabralo sedm let.